Re: Special Assessment 

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Valentin Escribano

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info@4thmooringscondominium.com, Yoli X

Date

Thu 04:47

Let's clarify the situation. We are trying to secure a loan to complete necessary repairs on the property. If we obtain the loan, a special assessment will be implemented to cover the payments over the next 10 years. However, this outcome is uncertain. If we are denied the loan, we face a significant problem: we will need to address these repairs within a year, and the special assessment would then fall on all owners in that short time frame.

The most critical repairs include the roof, tenting, and electrical work. The elevator and security cameras also need attention. If our loan application is denied, the property will face additional burdens because we will struggle to complete these jobs in a year. Many owners may not be able to pay their assessments, leading to potential foreclosures.

The current burden is not solely the responsibility of the board or management. It stems from the lack of maintenance performed on the building over the last decade, which was intended to keep costs low. Unfortunately, inflation has increased prices, and maintenance fees should have been raised annually. Additionally, special assessments should have been implemented for specific repairs. If this had been addressed earlier, we wouldn't be facing such a crisis now.

Unfortunately, due to previous boards' reluctance to increase maintenance fees or approve special assessments, we now find ourselves in a situation where the county is mandating numerous repairs, leaving us with no choice. The termite situation is dire, and if complaints reach the county, they could declare the building uninhabitable.

The roof is at the end of its lifespan; failure to repair it could lead to water damage and structural collapse. Insurance companies may refuse to insure the building, and the county could impose sanctions. Moreover, much of the property's electrical wiring is deteriorating. The building may end up on a list of unsafe structures, potentially resulting in residents being removed by the city.

This matter isn't just about finances; it's about the safety of the residents. Ignoring these issues has gone on for too long, and lawsuits could arise, implicating the management company as well.

To put it in perspective, the special assessment would be relatively low because it spans 10 years with 120 installments, assuming we receive the loan. However, if the loan is denied, we may be looking at an assessment of about $18,000 per unit over 12 months, which translates to about $1,500 per unit per month.

We urgently need to address these issues, as we cannot rely solely on the loan. The property is unstable, and many residents are elderly and on fixed incomes, which banks take into consideration.

Valentin T. Escribano

CEO, LCAM, MBA

Doctor of Business Candidate

VTE Consulting LLC

305-603-7879 | 305-303 1570

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1840 W 49th St, Suite #216, Hialeah, FL 33012
We have moved suites from 233 to 216

Aclaremos la situación. Estamos tratando de asegurar un préstamo para completar las reparaciones necesarias en la propiedad. Si obtenemos el préstamo, se implementará una cuota especial para cubrir los pagos durante los próximos 10 años. Sin embargo, este resultado no es seguro. Si el préstamo es denegado, enfrentaremos un problema significativo: tendremos que completar estas reparaciones dentro de un año, y la cuota especial recaería sobre todos los propietarios en ese corto período de tiempo.

Las reparaciones más críticas incluyen el techo, la fumigación completa contra termitas y el sistema eléctrico. El elevador y las cámaras de seguridad también necesitan atención. Si nuestra solicitud de préstamo es denegada, la propiedad enfrentará una carga aún mayor porque será difícil completar todos estos trabajos en un año. Muchos propietarios podrían no tener la capacidad de pagar las cuotas especiales, lo que podría resultar en ejecuciones hipotecarias.

La situación actual no es únicamente responsabilidad de la junta directiva o de la administración. Esto es consecuencia de la falta de mantenimiento realizado al edificio durante la última década con el fin de mantener bajos los costos. Desafortunadamente, la inflación ha incrementado los precios, y las cuotas de mantenimiento debieron haberse aumentado anualmente. Además, debieron haberse aprobado cuotas especiales para ciertas reparaciones específicas. Si esto se hubiera atendido anteriormente, hoy no estaríamos enfrentando esta crisis.

Lamentablemente, debido a que juntas directivas anteriores evitaron aumentar las cuotas de mantenimiento o aprobar cuotas especiales, ahora nos encontramos en una situación donde el condado está exigiendo numerosas reparaciones y no tenemos otra opción.

La situación de las termitas es grave y, si las quejas llegan al condado, podrían declarar el edificio inhabitable.

El techo ha llegado al final de su vida útil; si no se reemplaza o repara, podría causar daños por agua e incluso un colapso estructural. Las compañías de seguros podrían negarse a asegurar el edificio y el condado podría imponer sanciones. Además, gran parte del cableado eléctrico de la propiedad se está deteriorando. El edificio podría terminar en una lista de estructuras inseguras, lo que potencialmente resultaría en que la ciudad obligue a desalojar a los residentes.

Este asunto no se trata solamente de dinero; se trata de la seguridad de los residentes. Ignorar estos problemas ha ocurrido durante demasiado tiempo, y podrían surgir demandas legales que también involucrarían a la compañía administradora.

Para ponerlo en perspectiva, la cuota especial sería relativamente baja si se distribuye durante 10 años en 120 pagos, asumiendo que obtengamos el préstamo. Sin embargo, si el préstamo es denegado, podríamos estar enfrentando una cuota especial de aproximadamente $18,000 por unidad en un período de 12 meses, lo que equivale aproximadamente a $1,500 por unidad al mes.

Necesitamos atender estos problemas urgentemente, ya que no podemos depender únicamente del préstamo. La propiedad se encuentra en una situación delicada, y muchos residentes son personas mayores con ingresos fijos, algo que los bancos toman en consideración.